成功案例]朱斌律师：房屋租赁合同纠纷成功为委托人收回补偿

　　深圳市某光电技术有限公司(以下简称a公司)与深圳市某科技有限公司(以下简称b公司)房屋租赁合同纠纷，a公司向b公司出租南山区某单位，约定a公司以46134元/月让b公司将该场地用于办公使用。从2012年7月~2013年11月开始，B因私人原因拖欠物业管理费及水电费20逾万元都由Aa公司代缴。

　　为维护自身合法权益，a公司法定代表人周某某委托朱斌律师收回损失，经过初步了解案情之后，朱斌办律师经过和当事人长时间的详细沟通，根据b公司的违约违法行为及逾期行为确立案由，寻找案件切入点，制定出有效可行的办案方案，成功为委托人追回欠款，并由Bb公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法适用普通程序于2013年12月13日公开开庭进行了审理。

　　A的委托代理人秦某到庭参加诉讼，B经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　A诉称，2012年6月27日，A与B签订合同确立租赁关系，A向B出租南山区某单位，该单位建筑面积为699平方米，租金单价为66元／平方米·月，月租金总额为46134元，管理费为8元／平方米·月，B将该场地用于研发、办公使用。

　　从2012年7月开始，B无故拒绝支付房租、物业管理费及水电费。经A多次催缴，B至今未支付任何拖欠费用，因此，A于2013年1月31日提前终止了与B的租赁关系。截至该日，B共拖欠房屋租金、物业管理费及水电费233979.82元。

　　2、确认B的房租押金92268元归A所有；3、B向A支付拖欠的房屋租金共141711元（按每月租金46134元的标准，从2012年7月20日至2013年1月19日共6个月，已扣除房租押金92268元）；

　　4、B向A支付拖欠的物业管理费39144元（按每月5592元的标准，从2012年7月计至2013年1月共7个月）；

　　5、B向A支付拖欠的水电费共10299.82元（从2012年6月至2012年9月共4个月）；

　　6、B向A支付以上拖欠费用共233979.82元自2013年2月1日起至实际还款之日止产生的利息（按照同期银行贷款日息0.021%的标准，暂计至2013年3月7日为7861.72元）；

　　经审理查明，A系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司，营业期限为2004年2月23日至2014年2月23日；B系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司（自然人独资），营业期限为2010年12月3日至2020年12月3日。

　　深圳市南山区某大厦的所有权人为A，建筑面积为20070.28平方米，登记价为58421312.65元，土地使用年限为50年，从1992年8月8日至2042年8月7日，竣工日期为2011年8月19日，产权核准日期为2012年5月29日，房地产证号为XXX。

　　2012年6月27日，A（出租方，甲方）与B（承租方，乙方）签订《某大厦租赁合同附件》，约定：甲方将某单位建筑面积为699平方米的房屋出租给乙方用作研发、办公使用用；租赁期间为2011年6月20日至2013年6月19日，甲方给予乙方1个月的免租装修期，即2011年6月20日至2011年7月19日（免租期期间管理费正常收取），乙方租期以甲方完成竣工验收且甲乙双方签订正式深圳市备案的租赁合同时间为准，否则租期自动顺延，顺延期内乙方每月向甲方交纳的租金为正常月租的50%；本处租房屋租金单价为66元／平方米（含租赁税），按乙方租赁面积699平方米计算，月租金总额为46134元；管理费为8元／平方米·月（该费用包括共同部分的水电费、保安保洁费用、电梯运营费用），房屋内经营中所使用的电费和水费由乙方自行承担，按相关部门规定缴纳，甲方提供管理费发票；本租赁合同附件未见条款内容及约定同《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》相关条款，如甲乙双方签署的房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》内容中有冲突部分，以本租赁合同附件为准；及其他。

　　A明确双方并未签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》系用于登记备案，B表示涉案场地不作为登记的经营场所，因此双方未予签订，双方当事人的租赁权利义务均依据上述《某大厦租赁合同附件》。

　　2011年6月20日，A出具了收讫涉案房产的两个月押金92268元的《收款收据》以及收讫2011年7月21日至2011年8月20日期间的房屋租金46134元的《收款收据》。

　　2011年6月16日、2011年6月20日，深圳市某公司通过招商银行分别向A转账支付10万元、15000元。2012年6月29日、2012年7月26日，B通过中国工商银行分别向A转账支付46134元。

　　A明确：上述前两笔转账款项系B委托深圳市某公司向A支付的两个月租金数额的押金以及一个月的租金，后两笔转账款项系B支付的两个月的租金；B欠缴2012年7月20日至2013年1月19日期间的租金；B因涉嫌刑事犯罪，涉案场地被公安机关予以查封，但经公安机关允许，A于2013年1月31日自行进入涉案房产内进行清场，B未到场，但有西丽街道办的工作人员到场。

　　A主张B欠付2012年7月至2013年1月期间的物业管理费、2012年6月至2012年8月的水电费。A提交的《收费通知单》显示：电费单价为1.39元／度，水费单价为5.34元／立方米，2012年6月至8月涉案房产的电费依次为4785.77元、4531.40元、170.97元，水费依次为320.40元、453.90元、37.38元。

　　另查明：2012年7月1日，A与深圳市某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定：A委托该物业管理公司管理座落于深圳市南山区某房产的建筑面积为24864.44平方米的物业。2013年11月25日，深圳市某物业管理有限公司出具两份《证明》，一份《证明》的内容为：B因私人原因拖欠A租金及该公司的水电费、物业管理费，A已在该公司见证下清出该租户。另一份《证明》的内容为：B因私人原因拖欠该公司的水电费、物业管理费全部由A代为缴纳。

　　以上事实，有《某大厦租赁合同附件》、《收费通知单》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

　　本院认为，BB公司未到庭应诉、答辩、举证、质证，应视为其自由处分诉讼权利的行为。本案经本院缺席审理，现可缺席判决。

　　原、B双方签订的《某大厦租赁合同附件》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履约。

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

　　承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案租赁合同虽然没有明确约定租金的具体支付时间，但A提交的证据显示B的已付租金远低于应付租金，2012年7月26日之后亦无B支付租金的记录，A主张B欠交2012年7月20日至2013年1月19日期间的租金，B未到庭进行抗辩、未进行举证反驳，本院采纳A的主张，认定B欠付上述期间的租金。

　　B无正当理由未支付租金，且欠付时间已经超出合理期限，A于2013年1月31日单方解除合同并进行清场属于正当维护自身合法权益的行为，符合《中华人民共和国合同法》关于防止损失进一步扩大的基本精神，于法有据，本院确认双方签订的《某大厦租赁合同附件》已经于2013年1月31日解除。

　　B同时应当依据《某大厦租赁合同附件》约定的标准向A交纳2012年7月20日至2013年1月19日期间的租金276804元（46134元／月×6个月）。

　　A已经收取了B支付的房租押金92268元，押金的性质在于保障租赁合同的顺利履行，现B已经欠付A6个月的租金，且欠付行为一直持续至今，A的合同目的无法正常实现且经济利益受到损失，A现请求将其占有的押金归其所有，并直接用于抵扣B欠付的租金，事实与法律依据充分，本院予以支持，抵扣之后，B仍应向A支付2012年7月20日至2013年1月19日期间的租金184536元（276804元-92268元），A主张的金额为141711元，少于本院核算的金额，此系A自由处分其民事权利的行为，本院以A主张的数额予以核定B应当支付的金额。

　　关于物业管理费及水电费的问题。A主张B欠交2012年7月至2013年1月期间的物业管理费、2012年6月至2012年8月的水电费，A提交的证据显示A已经向涉案物业的物业管理公司代缴了涉案物业的物业管理费及水电费，B未到庭进行抗辩及举证反驳，本院采纳A的主张，认定B应当依据《某大厦租赁合同附件》约定的标准向A支付2012年7月至2013年1月期间的物业管理费39144元（8元／月×699平方米×7个月），并应当依据实际支出情况支付2012年6月至8月的电费9488.14元（4785.77元＋4531.40元＋170.97元）及水费811.68元（320.40元＋453.90元＋37.38元）。

　　关于逾期还款的利息问题。《某大厦租赁合同附件》虽然未约定B逾期支付租金、物业管理费、水电费应当支付滞纳金或利息，但B长期拖欠A上述费用致使A产生上述款项的利息损失实属必然，且该损失属于必然发生的直接损失，现A主张B按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准支付上述费用自2013年2月1日起的利息，事实与法律依据充分，本院予以支持，逾期支付上述款项的利息均计算至本判决确定的还款之日止。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、确认A公司与B公司于2012年6月27日签订的《某大厦租赁合同附件》已经于2013年1月31日解除；

　　三、B公司应于本判决生效之日起十日内向A公司支付2012年7月20日至2013年1月19日期间的租金141711元及其利息（以141711元为计算基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为计算标准，从2013年2月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；

　　四、B公司应于本判决生效之日起十日内向A公司支付2012年7月至2013年1月期间的物业管理费39144元（以39144元为计算基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为计算标准，从2013年2月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；

　　五、B公司应于本判决生效之日起十日内向A公司支付2012年6月至2012年8月的电费9488.14元及水费811.68元（分别以9488.14元、811.68元为计算基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为计算标准，从2013年2月1日起计算至本判决确定的还款之日止）。

　　如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　朱斌律师，武汉大学法学硕士，深圳市最高人民检察院民事行政咨询专家、深圳市罗湖区人大代表、中国政法大学就业创业指导专家、中国政法大学深圳校友会副会长/秘书长、南极圈/中友会/前海厚德创业导师，曾先后担任深圳市国资委常年法律顾问、中国水务集团专项法律顾问和华润深国投信托专项法律顾问。

　　朱斌律师执业十余年经办各类争议解决案件过千宗，擅长离婚纠纷、经济纠纷、刑事案件等，凭借深厚的法律功底、优秀的出庭辩护技能、严谨细致的证据分析、精彩有力的辩护词赢得了客户以及公检法的一致认可。

　　在公益方面，朱斌律师作为专家嘉宾，积极参与普法活动，提供了百余场法律专业授课！以忠于法律、忠于委托人、服务委托人的理念，为社会各界提供优质、高效的法律服务。

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